전문가 칼럼

전은규 대표

- 대박땅꾼 아카데미 대표
- 단돈 1,000만 원으로 시작해서 100억 자산을 이룬 20년 차 토지 투자 전문가.
- 충남 서산에서 태어나 국민대학교에서 신문방송학을 전공했다.
- 스피드뱅크 영업본부, 닥터아파트 영업본부에서 경험을 쌓은 뒤 현재 토지 투자 전문가로 활동하고 있다.
- ‘대박땅꾼Lab’ 소장이며 인터넷신문 〈토지뉴스〉의 발행인이다.
- 현재 다양한 강의를 통해 후배들을 키워내고 있으며, 여러 매체에 토지 투자 관련 정보와 노하우를 기고하고 있다.

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토지 현장답사 확실하게 하는 방법

분야 부동산 글쓴이 전은규 대표 2026. 04. 02 view 51

토지에 투자하기로 마음먹고, 현장답사 갔는데.....

이거 모르고 그냥 돌아왔다면, 황금 같은 시간을 버리고 온거나 마찬가지 입니다

안녕하세요 토지투자 20년 경력, 12만평 토지를 보유하고 있는 대박땅꾼입니다.

저는 초보시절부터 20년동안 5만곳 넘게 현장답사 를 다녔었는데요.

현장답사 에서 '이것만큼은 공부하고 갈걸..' 하고 집에와서 후회 했던 적이 많이 있었습니다.

그래서 오늘은 제가, 20년간 쌓아온 현장답사 노하우를 오늘 알려드리려고 합니다.

실제 땅을 보러 갔을 때 꼭 점검해 볼 내용 5가지 꿀팁인데요. 가시기 전에 꼭 이 내용을 유의해서 살펴보시길 바랍니다.

1. 삽을 들고가라.

제가 과거에 경매로 1억짜리 코너자리 땅을 5천만원에 낙찰 받은적이 있습니다.

1층 단층건물이었는데, 자리도 좋고 가격도 합리적이라 기분 좋게 현장에 청소하러 갔었는데요.

청소하다보니, 정체불명의 멘홀뚜껑이 바닥에 있길래 열어봤습니다.

그런데, 악취가 너무 심해서 기절할뻔 했습니다. 냄새가 알고보니 기름이 썪었던것이죠. 그 자리가 주유소 자리였던 것입니다. 주유소 탱크가 땅 안에 그대로 박혀서 냄새가 그대로 올라왔던거죠.

그 탱크를 철거하는 비용이 땅값보다 비쌌던걸로 기억합니다. 그 이후로 한동안 트렁크에 삽을 가지고 다녔던 기억이 있습니다.

(영상 참고)
https://youtu.be/O3mpoN0iMeo?si=pjDBexDbDXpfRuJ4&t=50

2. 근처 제일 높은 곳에 올라가라.

내 땅이 마음에 든다고 내 땅만 보면 안됩니다.

내 땅이 보이는 가장 높은 곳에 올라가보면 주변에 어떤 것들이 있는지 파악이 가능합니다.

땅 근처에 어떤 건물들이 있는지, 제일 가까운 마트는 어디인지 병원이랑 학교와는 거리가 어느정도 되는지 등 대략적인 루트도 파악이 가능합니다.

+추가적으로 땅까지 가는 길을 올 때 갈 때 다르게 이동하는 것도 좋습니다.

올 때 A코스로 왔다면 나올때는 다른 길로 나와 주변 지형을 파악해보세요

실 사례로 들어올 땐 몰랐는데 나오는 길에 축사가 있었고 여름이였기 때문에 악취가 엄청나게 풍겼던 기억이 있습니다.

3. 개발현황 분석 필요

개발현황 분석이 필요한 이유는 단순한 호재 때문만이 아닙니다.

공동묘지나 쓰레기매립장 등 안좋은 개발예정도 살펴봐야하기 때문입니다.

내가 투자하기로 마음먹은 땅의 호재는 무엇인지 얼만큼의 가치반영이 될지 꼼꼼하게 분석해 볼 필요가 있습니다. 큰 호재일수록 땅의 가치는 크게 상승합니다.

4. 여름/겨울 2번 답사를 가보자

대부분 초보자들은 봄과 가을, 날씨가 좋을 때 답사를 많이 다니는데요.

그러나 16년 동안 토지투자를 하면서 느낀 점은 땅은 한창 더울 때, 한창 추울 때 다녀야 비로소 그 땅의 진실을 알 수 있게 됩니다.

여름엔 푹푹 찌는 공기를 타고 냄새 같은 것들이 금방 퍼집니다.

그렇기 때문에 근처에 축사나 닭 사육장, 쓰레기 매립장 등이 있는지 단번에 알 수 있습니다.

그렇다면 겨울은 왜 추천했을까요?

겨울에는 한창 푸르던 풀들과 식물들이 전부 떨어지고 말라 땅에 생기가 없기 때문에 풀숲에 가려 미처 보이지 않았던 무연고묘지나 분봉 등이 보일 수도 있습니다.

5. 결점 없는 땅은 없다

정말 완벽한 땅은 가면 갈수록 찾기 힘듭니다.

원주민이 몇십년동안 보유하다 나온 등본마저 깔끔한 그런 보석과도 같은 땅을 찾을 확률보다 서울에서 김서방 찾는 것이 더 빠를지도 모릅니다.

땅이 꺼져있거나 올라와있어도 그 높이가 1M 정도라면 성토나 절토를 해서 가치를 올리는 것을 추천하고 건물이 있어도 땅의 가치가 높다면 멸실비용을 들여 건물을 헐어 땅을 매입합니다.

정말 치명적인 단점만 아니라면 상승가치를 생각해서 더 늦기 전에 투자하는 것을 추천드립니다.

오늘은 현장에서 확인할 수 있는 점검사항들에 대해서 살펴보았는데요.

오늘 말씀드린 5가지는 반드시 숙지하고 현장답사에 임하신다면, 저 같은 어리석은 실수를 줄이실 수 있을겁니다. 현장답사 한번 가더라도, 확실하게 보고 온다면 2번 3번 왔다갔다 하는 시간을 줄이실 수 있으니까

오늘 말씀드린건 현장답사 가기 전, 반드시 메모해 두세요.

감사합니다 대박땅꾼이었습니다.

- 태인경매 칼럼니스트 대박땅꾼 전은규 대표

대박땅군 아카데미

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