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농지취즉자격증명 (농취증) 발급 불가 사유별 대처방법
부동산 경매에서 낙찰받은 후 농지취득자격증명(이하 ‘농취증’)이 필요하지만, 관할 관청에서 ‘발급 불가’ 처분이 내려지는 경우가 있다. 이런 상황에서 당황하지 않고, 아래와 같이 체계적으로 대응하면 권리 보호에 큰 도움이 될 것이다.
□ ‘발급불가(반려) 통지서’ 발급받기
먼저 해야 할 것은 ‘왜 못 준다’라는 발급불가통지서를 공식적으로 요청하는 것이다. 즉, 해당 읍·면·동 농지담당에게 ‘발급불가(반려) 통지서’라는 문서를 반드시 서면으로 받는 것이다. 이 서류는 이후 법원이나 관련 기관에 본인의 선의와 진행 상황을 소명할 수 있는 핵심 증거자료가 된다. 통지서에는 「농지취득자격증명 발급 및 관리지침」에 따른 구체적 사유를 적시해야 한다.
□ 불가 사유별 대처
사유가 ▲농지가 아님 ▲서류 미비·계획 부실 ▲불법·일시 전용 ▲타 법령 제한 중 어디에 해당하는지에 따라 대응이 달라진다.
위 ①번 사례가 경매에서 많이 발생하는 경우인데, 대법원의 판례에 따르면 농지의 기능을 상실한 상태가 일시적이면 여전히 농지로 보고 농지를 복구하기 어려운 ‘영구적 전용 상태’라면 해당 관청에서도 ‘농취증 불요’나 ‘발급불가 통지서’를 쉽게 내줄 수 있을 것이다. 이를 위해서는 ‘농지 아님’ 확인이 가능한 건축물대장(해당 농지에 건물 존재 시)·항공사진, 과거 용도변경 이력, 도로포장 등 입증자료를 직접 준비해서 제출하는 것도 하나의 방법이다. 연도별 항공사진이나 거리사진은 네이버와 카카오에서 쉽게 확인할 수 있다.
□ 경매법원에 대한 대처
농취증 발급을 경매낙찰전에도 해볼 수도 있다. 입찰기일 전 2주정도의 충분한 기간을 주고 정부24(www.minwon.go.kr) 인터넷을 통해 미리 신청하는 것도 좋은 방법이다. 처리기간은 농업경영계획서를 첨부할 경우 7일, 미첨부시 4일, 심의대상인 경우 14일이다.
낙찰직후인 경우 농취증 신청서를 접수하고, 발급불가 통지 받으면 즉시 법원에 사유서 제출하여 ‘선의와 성실’에 응찰하였고 발급불가를 받았음을 소명을 한다.
매각결정기일 전까지 농취증 문제가 해결되지 않았을 경우 해당 경매법원에 기일연장을 신청한다. 또한 매각불허가를 신청하거나 매각불허가시 즉시항고를 해 볼 수도 있다. 가능하면 입찰 전에 관할 관청과 통화하여 사전 검토를 받는 것이 가장 안전한 방법일 것이다.
부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대학교 부동산학과 김상범 교수
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