경매무료상담

[질문] 2024타경 75378 질문드립니다.
  • 질문자 : sum6**
  • 2025.08.14 12:07
  • 조회수 16

안녕하세요. 경매 관련하여 상담을 요청드립니다.
관련 자료를 찾아보고 공부도 해봤지만, 전문가의 조언을 듣는 것이 좋을 것 같아 문의드립니다.

* 상황

소유주: 법인회사

전세계약: 2021.05.20

전입신고: 2021.05.20

확정일자: 2021.05.20

세무서 압류: 2022.06.21

국민건강보험공단 압류: 2022.07.05

거주 중 등기를 확인해 보니 세무서와 국민건강보험공단에서 압류가 들어왔습니다.
세무서 공매가 진행되었으나 소유주가 일부 세금을 납부하여 중단되었습니다.
등기에 압류가 있는 상황에서 계약 기간이 끝났지만 전세금을 돌려받지 못해 강제경매를 신청했습니다.
중간에 소유주가 전세금을 돌려준다고 하여 임차권등기설정을 한 뒤 잠시 이사했다가 다시 돌아왔습니다.

경매를 진행하면서 교부청구서를 확인해 보니 세무서, 국민건강보험공단 외에 구청의 압류도 있었습니다.
모든 세금 및 보험료 체납 시작일은 제 전입신고 및 확정일자 이후임을 확인했습니다.



* 질문

1. 저는 세금보다 선순위로 낙찰금에서 먼저 변제를 받게 되는 것이 맞나요?
- 중간에 임차권등기설정을 하고 이사 다녀온 것이 불리하게 작용하지는 않나요?

2. 타인이 제 전세금보다 낮은 금액에 낙찰받을 경우
- 낙찰금에서 일부 변제받고, 부족한 전세금은 새 소유자에게 청구가 가능한가요?
- 이 경우 세금 및 보험료는 말소되어 새 소유자는 이를 부담하지 않아도 되는 건가요?

3. 어떤 경우에도 저는 세금 및 보험료를 신경 쓰지 않아도 되는 건가요?

4. 제가 직접 낙찰받을 경우 상계 처리가 가능한가요?
- 1차 매각기일에는 참여하지 않고, 2차 매각기일에 참여하여 낙찰받아도 무방한가요?

읽어주셔서 감사합니다. 
첨부파일
: 20250814120752.pdf [새창열기]
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.08.14 13:20
  • 답변 21회 (21점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 말씀하신 내용이 등기사항전부증명서 및 전입.확정일자 전부 라면...
집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 을 제외하고는 질문자님의 확정일자의 우선변제권에 따라 1순위로 배당이 가능할 것으로 보여집니다.
이사 및 전출을 하기 이전 임차권등기가 경료된 상태라면, 이후 이사 및 전출 후 재전입을 했다고 해도 임차권등기에 따른 대항력 및 우선변제권은 유효합니다.

2. 무의미한 가정일 수 밖에 없습니다.
말씀하신 바와 같이 질문자님이 대항력을 갖춘 임차인이라 가정한다면... 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 낙찰자가 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 최소 총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@ 가 될 수 밖에 없는 만큼, 굳이 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금보다 낮은 금액으로 낙찰을 받을 특별한 사정과 이유가 있는 것이 아니라면 무의미한 가정일 수 밖에 없습니다.
무엇보다...
이 경우 해당 물건의 일반매매시세가 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금과 비슷하거나 역전세가 발생한 경우라면, 앞서 답변드린 바와 같은 이유로 인해 입찰에 참여하는 메리트가 없게 되는 만큼 낙찰이 된다...라는 기본적인 가정 자체도 무의미해 집니다.

3. 낙찰자가 전소유자의 각종 조세채권 및 공과금을 인수하는 일은 없습니담만, 질문자님의 경우 임차인 당사자 인 만큼 당연히 임차인의 우선변제권보다 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금은 반드시 재확인 해야 할 문제 입니다.

4. 채권상계라는 것은 임차보증금이 아닌 배당금액을 기준으로 이루어지게 됩니다.
따라서, 정확한 기초사실관계를 토대로 입찰참여여부에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 입찰참여에 대한 타당성검토부터 하시고, 그 결과를 토대로 입찰시점을 정하는 것이 바람직 합니다.
종종... 낮은 금액으로 낙찰 받으면 취득세 등의 절세효과가 있다는 헛소리들이 보이긴 합니다만, 대항력을 갖춘 임차인이 낙찰을 받을 경우 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 역시 취득가액에 해당하는 만큼 취득세의 절세효과는 없을 뿐만 아니라, 낮은 금액으로 낙찰을 받아 이를 기준으로 취득세를 신고.납부할 경우 추후 불성실신고가산세가 부과되는 만큼 이점 각별히 주의하시어, 정확한 기초사실관계부터 반드시 재확인하시어 보다 명확한 답을 구하시어 대응하시기 바랍니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.08.16 14:23
  • 답변 17회 (17점)
반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.


1. 네, 조세채권의 법정기일보다 임차인의 전입 확정일자가 모두 빠르다면 임차인이 우선배당받습니다. 설령 우선배당을 받지 못하더라도 임차인은 대항력이 있으므로 제3자 낙찰시 미배당분 보증금을 반환요구할 권리가 있으므로 보증금을 손해볼 일은 없습니다.
임차권등기가 정상적으로 이후어졌다면 퇴거후 다시 들어온 것은 배당에서는 문제 없습니다.
2. 네 대항력이 있으므로 낙찰자에게 미배당분 청구가 가능합니다.
네, 경매로 조세채권 등 모든 압류 근저당은 소멸합니다.
3. 조세채권 공과금의 납부기한이 임차인보다 늦다면 걱정하지 않아도 됩니다.
4. 네, 조세채권의 법정기일이 임차인보다 늦다는 전제하에 셀프낙찰도 가능하고, 보증금 이하의 셀프낙찰은 배당받을 금액에서 상계처리되므로 결국 잔대금을 납부하지 않아도 되고, 입찰보증금은 배당기일에 돌려받게 됩니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
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