전세대출 상계처리 가능한가요? 경매 셀프낙찰 시 고려사항

안녕하세요.
전세보증금 반환 문제와 관련하여 ‘경매 진행 시 전세대출의 상계처리 여부’에 대해 문의드립니다.

현재 상황은 다음과 같습니다.
전세보증금: 1억 1천만 원
전세대출: 8,800만 원
자기자본: 2,200만 원
등기 상태: 근저당 없음 / 가압류는 제 전입·확정일자보다 후순위
임대차 계약 만료: 2025.07.05
12월 12일 선고기일 이후 셀프 경매 신청 예정
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제가 확인하고 싶은 부분은 아래와 같습니다.
**경매 낙찰가가 1억 원일 경우, 전세대출이 ‘상계처리’가 되는지 여부
1) 제가 셀프낙찰을 할 경우 전세대출-> ‘매매자금대출로 전환’이 가능한지

예를 들어, 낙찰가가 1억 원일 때
제 전세대출 8,800만 원을 주택담보대출(매매대출)로 전환하여
실행하는 방식이 가능한지 알고 싶습니다.
또는 반드시 새로 주택담보대출을 별도로 받아야 하는지 문의드립니다.
(그럼 주택담보대출로->전세대출을 갚는 것이 가능한지)

2) 유찰 시 낙찰가가 더 떨어져도 ‘임차인 상계 구조’에 변동이 없는지
예를 들어 1차 유찰 후 8,000만 원에 제가 낙찰받는다면
취득세가 낮아지는 장점과 함께
임차보증금(1.1억)과 전세대출(8,800만 원)의 상계 처리 구조에는 변화가 없는 것이 맞는지 궁금합니다.

3)제 보증금이 1.1억인 이상 2200만원과 대출금 8800만원이 묶어있으므로
해당 오피스텔은 유찰되든 아니든 1.1억에 사는 거고 유찰결과에 따라 취득세만 달라지는 것이 맞나요?

확인하시어 답변부탁드립니다.

감사합니다.

답변자 : ans**
2025.12.10 18:09
답변 9회 (9점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

임차인의 채권상계라 함은 임차보증금이 아닌 배당금액을 기준으로 합니다.
예시한 바와 같이 보증금 1.1억, 낙찰가 1억이라 할 때, 집행비용, 법정기일에 따른 각종 조세채권 및 공과금, 선순위채권자가 없다고 가정할 경우, 1.1억에 낙찰받으나, 1억에 낙찰을 받나 동일하게 납부해야 할 대금은 0원이 되며...
전세자금대출을 질문자님이 별도로 상환하셔야 할 신용대출에 해당합니다.

1. 불가능합니다.
임차보증금반환채권에 질권설정이 되어있지 않다 하더라도 전세자금대출은 기본적으로 신용대출에 해당하고, 경락잔금대출은 부동산담보대출에 해당합니다.
대출상품 자체가 다르기 때문에 동일금융기관이라 하더라도 이를 전환해주지도 않을 뿐만 아니라, 이는 채권상계와는 아예 관련이 없습니다.
결국, 질권설정이 되어 있지 않다면, 배당금액을 기준으로 채권상계신청을 하시고, 주택담보대출을 받아 전세자금대출을 상환하는 방식으로 진행하는 것이 통상의 예 입니다.

2,3. 앞서 답변드린 바와 같이, 질문자님이 대항력을 갖춘 임차인이라면, 단순계산식으로 따진다면...
얼마에 낙찰을 받든 관계없이 취득가액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@가 됩니다.
만약, 낮은 금액으로 낙찰을 받았다고 해서 이를 기준으로 취득세를 신고.납부할 경우 추후 불성실신고가산세가 부과되는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.
즉, 낮은 금액에 낙찰을 받으면 절세의 효과가 있다??? 라는 말도 안되는 정보들은 믿고 거르시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2025.12.10 18:15
답변 9회 (9점)

조세심판원 2005. 4. 30. 국심2004전3745 [취득가액 산정(경정)]
결정요지
임차인이 임차주택을 경매취득함으로써 임차보증금을 반환받을 권리가 소멸된 경우 당해 임차보증금은 주택의 취득가액에 포함됨

조세심판원 2011. 11. 30. 조심2011광2726 [임차인인 청구인이 경락으로 취득한 쟁점주택의 취득가액에 본인의 임차보증금도 산입하여야 한다는 청구주장의 당부]
결정요지
양도주택과 같은 동, 같은 평형의 다른 아파트를 임차인이 아닌 자의 경락가액은 41~45백만원에 달하는 점, 청구인은 확정일자를 받은 1순위 채권자로서 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 타인이 경락받을 경우 청구인의 임차보증금에 대한 부담을 피할 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점임차보증금을 취득가액에 포함하는 것이 타당하다고 판단됨

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답변자 : reala**
2025.12.10 19:23
답변 6회 (6점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.

1. 셀프낙찰을 받으면, 낙찰대금을 별도로 납부할 필요 없이 상계신청을 해서 허가를 받으면 낙찰대금을 납부하지 않고 소유권을 취득합니다. 다만 임차인의 전입 확정일 이전에 발생한 선순위 조세채권이 없다는 가정하애 그렇습니다. 그래야 전액 상계됩니다. 상계후 소유권 취득일(=배당기일)에 해당 주택을 담보로 대출을 받아, 기존 전세대출을 상환하면 됩니다. 입찰 전에 미리 대출 가능한 은행을 접촉해도 되고, 기존 전세대출 은행에 경락자금 대출을 문의해도 됩니다.
2. 낙찰대금이 낮아져도 대동소이합니다. 취득세가 조금 더 낮아질 뿐입니다.
3. 경매시 취득세의 과세표준은 원칙상 낙찰가입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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