물건 인수금액 여부 문의드립니다. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 물건 인수금액 여부 문의드립니다.

질문자 : younglon**
2025.06.30 12:55
조회수 16

남양주지원 2024타경75420

입찰하려고 합니다..
권리분석 시 이상이 없는 매물인지 상담요청드립니다..

후순위 임차인이 배당요구를 했으니
입찰시 인수되는것도 없고 깨끗한 물건인가요..?

실거주목적으로 대출받으려고 하는데..
입찰가 아닌 감정가 기준으로 70%받을 수 있나요?

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.06.30 13:20

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

남양주 다산동의 해당 아파트는 권리상 하자가 없습니다. 임차인이 없고 소유자 세대가 점유하고 있으므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.
감정가가 시세라면 낙찰가 70%는 불가능합니다. 70%는 단독입찰이라야 가능한데, 사람들이 시세타액 1억을 가만히 내버려두지 않습니다. 경매라고 해서 마냥 싸게 살 수 있는 건 아닙니다. 수도권 아파트는 시세의 85~90% 정도에 낙찰되는 것이 일반적입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.07.01 15:05
답변 2회 (2점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 각종 유무료경매정보사이트 등을 통해 등기사항전부증명서 상 법원 기본서류 검토를 하는 것 정도를 권리분석이라고 하진 않습니다.
이러한 기본서류검토는 입찰대상 물건의 특이사항 및 눈에 띄는 위험요소들을 확인하고, 현황조사 여부를 판단하기 위해 선행되어야 할 기초적인 과정에 불과합니다.
이후, 현황조사를 통해 기본서류 상 나타나지 않는 각종 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 명도저항 및 추가비용 발생 가능성, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 판단해야 하며, 이러한 일체의 과정을 권리분석 이라고 하는 것 입니다.
따라서, 당연히 기본서류 검토만으로 "권리분석 시 이상이 없는 매물인지, 인수되는 것도 없고 깨끗한 물건인지..." 판단할 수도, 판단해서도 안됩니다.

2. 기본적으로 경락잔금대출은 KB감정가 혹은 낙찰가 중 낮은 금액을 기준으로 하여 LTV가 적용되는 만큼 감정가기준 70% 는 불가능할 것으로 판단됩니다.

2019.11.01 한국주택금융공사의 근저당을 말소기준권리로 하며, 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.
단, 이는 등기사항전부증명서 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아닙니다.

조사된 임차내역이 소유자 외 전입이 확인되지 않는 바 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금 또한 존재하지 않습니다.
다만, 소유자 점유의 물건으로 추정되는 만큼 이론과 달리 실무에서는 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상되는 만큼 이로인한 추가비용 발생 가능성을 고려하여 반드시 임대차 및 점유관계를 재확인해야 하겠지요.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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