경매무료상담

[질문] 제3자 강제경매 임차인 낙찰 가능 여부
  • 질문자 : dmstn90**
  • 2025.09.01 11:33
  • 조회수 20

안녕하세요.

2024타경108903 관련입니다.

해당 사건 관련하여 본인은 임차인입니다.

첫 경매 진행 확인 시, 각종 서류(확정일자, 계약서, 입주일자 등)을 통해 변호사 상담 결과, 대항력을 갖춘 선순위 임차인임을 확인하였습니다.
당시 변호사 의견에 따라 배당신청을 하지 않았고, 경매가 현재 8회차 유찰되어 9회차 입찰이 진행되고 있습니다.
※ 임차인 배당 신청 시 임대차계약을 해지하는 의사표시로 볼 수 있다고 하여 배당 신청하지 않음.
다만, 필요한 조치는 우선적으로 취하라고 하여, 임차권 등기 명령 및 보증금 반환 소송까지 승소한 상태입니다.

경매가 종료되기까지 기다리고 있었으나, 현재는 제가 직접 나서서 셀프낙찰을 통하여 보증금을 찾을 수 있는 방법을 고려하고 있습니다.
아래와 같은 내용에 답변 주시면 감사하겠습니다.

1. 혹시 위 경우 임차인이 셀프 낙찰이 가능한가요?
2. 배당 신청하지 않은 임차인이 경매 입찰을 진행하여 낙찰 받았을때, 입찰금은 배당우선순위에게 우선배당되게 되나요?
3. 선순위 임차인이 있기때문에, 배당금은 상계처리가 가능한가요? 
목록
답변환영!
이곳은 누구에게나 열려있는 경매상담 게시판입니다.
편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!
※ 매월 우수답변자 2분을 선정하여 전국 1개월, 권역별 1개월 무료이용권을 제공합니다.
  • 답변자 : reala**
  • 2025.09.01 12:13
  • 답변 2회 (2점)
반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.


1. 네, 임차인 셀프낙찰 가능합니다. 다만 배당신청을 하지 않았으므로 낙찰대금은 상계신청을 할 수 없고, 낙찰대금 전액을 납부해야 소유권을 취득합니다.
2-3. 아닙니다. 배당신청을 하지 않았으므로 배당에서는 배제되고, 상계신청은 받아주지 않습니다. 낙찰대금은 무조건 전액 납부해야 합니다. 상계신청이란 배당받을 금원이 있어야 가능합니다.

**따라서 경매비용이 배당되고도 경매신청권자에게 단돈 1원이라도 배당이 가능한 500만원 정도에서 셀프낙찰을 받는 게 합리적입니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 0
  • 답변자 : ans**
  • 2025.09.02 02:12
  • 답변 2회 (2점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

상담하셨던 변호사는 믿고 거르시는 것이 바람직해 보입니다.
대항력을 갖춘 임차인으로서 권리신고 및 배당요구는 선택사항이긴 합니다만, 당연히 이 또한 제3자보다도 세분화된 권리분석을 통해 권리신고 및 배당요구여부에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 판단했어야 하는 문제이고, 현재의 상황으로 미루어 볼 때 올바른 선택이었다 보기 어렵기 때문입니다.
오히려, 질문자님이 중복 강제경매를 신청하는 것이 바람직했을 수도 있는 상황이기 때문이지요.

질문자님이 입찰에 참여하여 낙찰을 받는 것도 당연히 가능합니다.
다만...
질문자님이 권리신고 및 배당요구를 하지 않았고, 개시결정등기 이후의 임차권등기에 해당하는 바, 배당에 참여할 수 없는 만큼 채권상계는 불가능 합니다.
따라서, 매각대금 전액을 납부해야 하며, 납부한 매각대금은 경매신청채권자인 전북신용보증재단으로 배당되겠지요.

물론...
이 역시 입찰참여여부에 따른 장단점 및 손익계산비교 후 질문자님의 구체적인 상황과 목적에 따라 최종적인 판단을 하시는 것이 바람직 합니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
답변이 도움이 되셨다면, 클릭해주세요! 0