성남9계 2024-71218(1) - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2025.11.03 16:15
답변 7회 (7점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

해당 전세권자가 전세권에 기한 임의경매를 신청한 것이 아니라, 판결을 받아 강제경매를 신청한 사건입니다. 따라서 전세권자가 전세금 15억원 전액을 배당받지 못하면 전세권은 소멸되지 않습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.11.03 18:14
답변 6회 (6점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

물건명세서 상 최선순위설정이 항상 말소기준권리를 의미하는 것은 아닙니다.

선순위전세권은...
1.선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청한 경우
또는
2. 선순위전세권자의 지위에서 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 한 경우
배당여부.전액배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸합니다.

허나, 선순위전세권자인 서울보증보험은 지급명령을 집행권원으로 한 강제경매를 신청하였고...
문건접수내역 상 전세권자로서의 지위에서 권리신고 및 배당요구가 확인되지 않을 뿐만 아니라, 물건명세서 상 "서울보증보험주식회사:경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임) 이라고 명시되어 있는 바, 위 두가지에 해당하지 않습니다.

따라서, 해당 선순위전세권은 기본적으로 인수대상이 됩니다.
다만....
전세권자와 강제경매신청채권자가 동일인이라는 것은 채권원인이 동일한 것이라는 합리적인 추론이 가능하고...
이 경우 전액배당이 가능하다면, 선순위전세권 역시 말소청구가 가능할 수도 있습니다만, 당연히 이는 반드시 재확인 해야 할 문제겠지요.
이러한 이유로 인해 매각물건명세서 상 "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것" 부분이 공란일 수도 있고... 또한 매각물건명세서가 전지전능하지도 않다는 것은 참고하시기 바랍니다.

또한 이와 별개로, 말소기준권리 이전 외국인체류확인서 상 소유자 외 1인이 확인되며, 대항력 성립여지가 존재하나 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명한 만큼 이 역시 각별히 주의하시어 반드시 재확인 하시기 바랍니다.
전세권은 항상 임대차를 수반해야 하는 권리가 아니기 때문에 이는 엄격히 구분해야 한다는 점 각별히 주의하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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