공매 초보자 - 말소기준 권리 찾는법 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2025.11.04 09:54
답변 7회 (7점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.

경매라고 해서 말소기준권리를 표시하지 않습니다. 경매 법원은 어떤 경우에도 권리분석을 해주지 않습니다. 말소기준권리 표시는 사설 사이트의 기계적인 분석에 불과하며, 더러 오류가 있습니다.
또한 압류재산 공매는 경매와 달리 권리분석을 하는 것도 아닙니다. 동일한 원칙이 적용됩니다.
양산시 평산동의 해당 빌라,
말소기준권리는 압류 가압류 저당 근저당 담보가등기, 경공매개시등기, 경매신청한 전세권 등기 중에서 가장 빠른 것이 말소기준권리입니다. 해당 사건의 경우 23.3.21자 양산시청의 압류가 말소기준권리이고, 임차인 정씨의 전입 23.3.9자이므로 임차인의 전입이 빨라 대항력이 있습니다.
다만 정씨가 임차인인지 여부는 별도 탐문조사가 필요합니다.

배당순서도 원칙상 경매와 공매가 다르지 않습니다(다만 공매의 경우 조세채권 상호간의 선후는 경매와 일부 다릅니다) 또한 경매에서 예상배당표는 사설사이트의 기계적인 분석이고, 오류가 많아 이를 맹신해서는 안됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.11.04 14:06
답변 6회 (6점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"공매는 경매와 달리 말소기준 권리를 표기해 놓지 않아서"???
경.공매 모두 말소기준권리를 별도로 표기하진 않습니다.
단지 경매의 경우, 경매정보사이트 상에서 말소기준권리를 표시하는 것일 뿐이고... 경매정보사이트 상의 내용은 오류가 있을 수 있으므로 맹신하시는 일도 없어야 합니다.

또한, 권리분석은 경.공매가 크게 다르지는 않습니다.
등기사항전부증명서 상 권리관계를 살펴보고 말소기준권리를 확인하면 될 문제인 것이고...
해당 사건의 경우 2022.09.13 압류 를 말소기준권리로 하며, 공매재산명세서 상 2023.03.09 전입으로 대항력을 갖추지 못한 소유자 외 1인의 전입이 확인됩니다.
따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다만, 임대차 및 점유관계가 불분명한 만큼 이는 반드시 재확인 해야 할 문제겠지요.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : fxtop**
2025.11.04 19:59

맞습니다, 사설사이트에 말소기준이 표시가 없다는 뜻이였습니다.

답변주신 두분께 정말 감사드립니다.

그런데 두분의 의견이 다르네요.

등기부등본을 보면

순위번호 5, 압류 2022.9.13 체납징세과 - 티32515

순위번호 6, 압류 2023.3.21 징수과 - 2608

이렇게 두개가 있는데 순위가 빠른 5번의 압류 2022.9.13 이 말소기준이 되는거 아닌가요?

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답변자 : reala**
2025.11.04 20:12
답변 7회 (7점)

네, 그러네요, 더 빠른 압류가 있었네요. 갑구5번 22년9.13자 양산세무서의 압류가 있었네요. 전입자가 전입일이 늦어 임차인이라 하더라도 대항력이 없습니다. 따라서 보증금을 인수할 일은 없습니다. 꼼꼼이 확인하지 못한 실수입니다, 죄송합니다.

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답변자 : fxtop**
2025.11.04 21:22

친절한 답변 정말 감사합니다

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답변자 : solsof**
2025.11.04 23:24
답변 3회 (3점)

다들 무슨 소리하는건지???
매각물건명세서에 최선순위설정이 말소기준권리이고 버젓이 공식문서로 나오는데 왜 안 나온다고 얘기하는거지???
초보자들 어렵게 만들려고 하는건가?
간혹 매각물건명세서의 최선순위설정이랑 사설정보업체의 말소기준권리가 다를 수는 있지만
왜 매각물건명세서에 나오는 걸 없다고 혼란스럽게 하는거지???

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답변자 : ans**
2025.11.05 00:41
답변 6회 (6점)

/fxtop**
부동산태인과 마찬가지로 공매정보 역시 제공하는 경매정보사이트가 꽤 있습니다만, 앞서 답변드린 바와 같이.... 또한, 재질문에서 지적하신 바와 같이 경매정보사이트 상에서 정리한 내용과 실제 내용이 차이가 있는 경우가 꽤 많습니다.
이로인해 경매정보사이트의 내용은 전체적인 내용을 살펴보는 용도로 활용해야 하고, 말소기준권리를 비롯한 권리분석 시에는 반드시 등기사항전부증명서를 열람하여 정리된 내용과 일치하는지 반드시 재확인 해야 하는 이유인 것입니다.^^

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답변자 : solsof**
2025.11.05 08:37
답변 3회 (3점)

여긴 도대체 뭐하는 곳일까 ?
홍보, 광고의 장인가 ? 엉터리 경매상담해주는 곳일까?
멀쩡하게 나와있는 말소기준권리를 없다고 거짓말하고 그에 대한 어떤 정정이나 사과도 없고
밑도 끝도없이 등기부 확인하라니 참...
말소기준권리라는 단어 자체가 안나와있다고 자칭 전문가들이 초딩처럼 얘기하는건가 ?

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답변자 : reala**
2025.11.05 20:09
답변 7회 (7점)

법원에서 제공하는 어느 문서에 말소기준권리라고 표시되어 있나요? 있다면 제시해 보세요.
말소기준권리라고 하는 모든 언급은 사설사이트에서 강학상 필요에 의해 제시할 뿐입니다.
어느 법에도 말소기준권리, 라고 하는 공식적인 법률 용어는 없습니다. 말소가 되는 권리를 알기 쉽게 정리하기 위해 도입한 용어일 뿐입니다.
그리고 그 사설사이트에서 표시하는 말소기준권리, 가 실제로는 더러 오류가 있다는 말입니다.

매각물건 명세서에도 말소기준권리라는 말은 없습니다. 있다면 최선순위 권리설정 정도는 있습니다. 표시된 최선순위 권리가 반드시 말소기준권리가 되는 것도 아닙니다. 최선순위 권리가 말소기준권리가 되기도 하고, 경우에 따라서는 최선순위 권리를 인수해야 할 수도 있습니다.
예를들어 최선순위 가등기가 있는 경우, 가등기를 선순위권리, 라고 매각물건명세서상에 표시는 하지만 가등기가 말소기준권리라고는 표시하지 않습니다. 해당 가등기는 여러 변수에 따라 말소되기도 하고 말소되지 않을 수도 있습니다. 그러한 가등기를 경매법원이 분석해서 말소기준권리, 라고 친절하게 표시해 주는 법원은 없습니다. 경매 법원은 어떤 경우에도 권리분석을 해주지 않습니다.

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답변자 : solsof**
2025.11.05 21:04
답변 3회 (3점)

참나 당연히 말소기준권리라고 나오는건 없지요 법률용어가 아니니까
순위보전 가등기 (청구권 가등기) 외에는 100% 최선순위설정이 말소기준권리이고
순위보전 가등기 (청구권 가등기) 가 최선순위일때는 친절하게 매각물건명세서에 인수라고 표시됩니다
등기부보고 말소기준권리를 일일이 찾으라고 하면 어떻게 권리분석을 하나요?
어려운걸 더 어렵게 만들려는거 아닌가요?

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답변자 : reala**
2025.11.05 21:36
답변 7회 (7점)

매각물건명세서에 말소기준권리, 라고 명시되어 있다고 하니까 드리는 말씀이고
사설사이트의 말소기준권리라고 표시된 부분은 더러 오류가 있으니 맹신해서는 안된다는 뜻입니다.

매각물건명세서에도 선순위 가등기가 있는 경우, "매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것"으로 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수도 있다고 기재는 하지만,,1987년도에 설정되어 소멸시효가 지나 인수할 가능성이 없는 가등기도 그런 식으로 표시합니다. 당연히 사설 사이트에는 인수, 라고 기재되고요.(실제로는 유명무실한 가등기로 보여집니다. 2024타경21382 사건의 경우)

유치권이 신고되어 있는 경우도, 성립여지 있음, 또는 성립불분명이라고 매각물건명세서에 표시하고
법정지상권도 성립여지 불분명, 등으로 표시됩니다.

그러한 이유로 경매법원이 권리분석을 해주지 않는다는 뜻입니다.

그리고, 여기는 유료로 상담받기를 원하지 않는 분들이 올리는 무료 상담코너입니다. 더러 오류가 있어도 님같은 분들이 레드팀이 되어 바로잡아주기도 하므로 집단지성이 힘을 발휘하는 것입니다. 그러므로 쟁점에 대한 자신의 논리와 의견을 표명하면 질문자들이 취사 선택을 하면 됩니다. 거친 표현은 자제해 주시길 부탁드립니다.

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