다가구주택 공동으로 낙찰 및 등기 가능한가요?

안녕하세요.

저는 다가구 주택 전세금을 돌려받지 못해서 다가구 주택 강제경매 진행중입니다.
임대인이 사망해서 상속재산관리인 상대로 강제경매 진행중입니다.

등기부등본에 근저당이 없이 모두 배당요구중이어서 낙찰이 어려운거 같습니다.
저까지 총 4가구 이고 저는 1.9억 나머지 3가구는 1.8억, 9천만원, 4500만원 입니다
4가구 전세금 합계가 총 5.05억입니다.
현재 3회 유찰되어 4회째에는 2억 8천만원 예정입니다.

아무도 낙찰받는 사람이 없을거 같아서 세입자들이 공동으로 낙찰받아서
공동등기를 할 수 있는지 궁금합니다.
그리고 그렇게 되면 얼마쯤에 낙찰받아야 되는지도 궁금합니다.
가능하다면 그렇게 해서 나중에 매도후 지분별로 나눌 생각입니다.

어려운 질문이지만 답변 좀 부탁드립니다.
글 읽어주셔서 감사합니다.

답변자 : reala**
2025.12.20 11:37
답변 14회 (14점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

사건번호를 남겨야 정확한 분석이 가능합니다.
등기부상의 다른 권리 설정이 없고, 임차인 모두 대항력이 있다면 임차인의 보증금 합계 이하로 낙찰은 불가능합니다. 왜냐하면 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 하기 때문입니다.
만약 보증금 합계보다 시세가 크게 높지 않은 깡통전세라면 아무도 낙찰을 받지 않을 것이고, 결국은 임차인들이 합의해 공동 명의로 낙찰을 받는 것도 하나의 방법입니다.
다만 이 경우 낙찰대금 전액을 상계해야 하므로 공동입찰시 보증금 비율별로 지분을 나누든지, 아니면 전유부분 면적 비율별도 토지와 건물의 지분을 소유하기로 하는 내부 합의가 필요합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.12.21 02:12
답변 15회 (15점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...
4세대 전원이 입참참여에 동의할런지 현실성이 의문이긴 합니다만....이는 별건으로 하고...

4인의 임차인 혹은 임차인이 공동으로 입찰에 참여하여 각각의 지분에 따라 소유권이전등기촉탁이 가능합니다.
다만, 다가구주택이라는 특성 상 단순한 지분비율보다는 구분소유적공유관계로서 지분비율을 정해야 추후 공유자간 법적인 분쟁을 최소화 할 수 있을 것으로 보여지는 만큼 이는 각별히 주의하시기 바랍니다.

허나, 임차인이 입찰에 참여한다...라고 가정할 경우라 하더라도 이 사실 하나만으로 예상낙찰가 또는 적정입찰가를 판단할 근거는 찾아볼 수 없습니다.
즉, 등기사항전부증명서, 임차인 전원의 전입.확정일자, 점유개시일자, 권리신고 및 배당요구여부 등 정확한 기초사실관계를 확인하고, 사건기록열람을 통해 각종 조세채권 및 공과금에 대한 법정기일과 세액 등을 확인하고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 판단해야 할 문제이므로, 이를 생략한 상태에서 입찰참여여부 뿐만 아니라 적정입찰가를 논하는 것 자체가 무의미 할 수 밖에 없습니다.
따라서, 정확한 기초사실관계를 토대로 질문에 대한 보다 명확한 답을 구하시기 바라며, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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