[경매상담] 상가 경매진행에 따른 임차인 대응 관련 사항

용인 수지구에 상가를 임차하여 영업중인 임차인 입니다.
주인이 개인 채무 불이행에 따른 상가 경매가 진행 된다고 수원지방법원으로 부터 안내문을 수령하게 되어 향후 경매진행시 대응방법이나 경매 입찰 참여시 대행업무 수행시 발생 비용등이 궁금하여 연락 드렸습니다.
현황 : 사건번호 2026타경 52**5
임차현황 : 보증금 4천. 월 90만원(부가세별도)
2025년 9월 1일 2년 계약. 확정일자 2026년 4월 21일
현재상황 : 지난달에 고려신용정보로부터 경매진행 진행중이라는 얘기를 듣고 바로 주인에게 임차료 미지급 관련 내용을 내용증명으로 보냈습니다. 계약서에 임대료 2개월 연체시 법정최고이율을 적용한 가산금을 부과한다. 라는 특약사항이 있습니다.
1억3천3백의 주인의 근저당 설정에 따른 이자 미지급으로 경매진행하는 것으로 알고 있음.
경매진행시 금액상 불이익이 예상되거나 유찰로 인해 기대효과 예상시 경매참여 의향도 있습니다.
질의사항 : 1.연체시 가산금을 고려하더라도 임대료 미지급이 유리한것인지?
2.법원에 제출서류(전입일자 기재된 주민등록? 상사인데? 사업자등록증이면 되는건지?)
3.경매진행시 권리분석 및 예상가격, 경매 참여의 타당성등의 내용 자료와 경매 진행시 대행료는 어떻게 되는건자?
알고 싶습니다. 일단 문자 주시면 상의 후 연락 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

답변자 : reala**
2026.06.15 17:53
답변 14회 (14점)

반갑습니다.
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1. 임차인에게는 민법상 “불안의 항변권”이 있습니다. 민법 제536조 제2항에 근거한 개념으로, 선이행의무가 있는 당사자라도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 생기면 상대방 이행이 확실해질 때까지 자기 이행을 거절할 수 있는 권리입니다.
즉, 경매를 당하는 임차인이 경매절차가 취하될 때까지 월세 지급을 거절할 수 있습니다. 임대인은 월세 미지급을 이유로 연체이자를 요구하면 이 불안의 항변권으로 대응할 수 있습니다. 물론 다툼의 여지는 있고, 임차인이 100% 승소할 수 있다는 건 아닙니다.
다만, 패소해서 연체이자를 지급하더라도 보증금 전액을 배당받을지 불확실하다면 일단 월세 지급은 중단하는 것이 더 실익입니다.
2. 상가임차인이므로 사업자등록을 해야 상가임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다. 확정일자 또한 상가임대차계약서에 새무서에서 날인을 받아야 합니다.
3. 대행 수수료는 낙찰가 기준으로 적용되며, 낙찰가의 1%가 기준입니다. 물론 여러 상황에 따라 감액 가능합니다.

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답변자 : ans**
2026.06.15 21:08
답변 19회 (19점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

답변에 필요한 최소한의 기초사실관계의 확인조차 불가능한 질문으로는 향후 대응방안에 대한 명확한 답변은 커녕 제대로 된 답변조차 불가능 합니다.

1. 특히나...
흔히, 인터넷 상 에서 임차 중인 목적물이 경매 진행 중인 경우 앞뒤 따질 것 없이 월세를 내지마라...는 답변이나 정보들이 넘쳐납니다만...이는 각별히 주의해야 할 문제입니다.
예를 들어, 경매개시결정이 이루어졌다 하더라도 임대인과 월세의 납부유예 등 에 대한 협의가 이루어지지 않은 상태에서 무턱대고 월세를 납부하지 않고 있는 와중에 경매사건이 취소.취하.기각 될 경우 임대인은 월차임의 체납을 원인으로 한 임대차계약의 해지통지를 할 수도 있습니다.
주택임대차와 달리 상당한 기간동안 임대차가 유지되어야 하는 상가건물임대차에서는 이는 매우 치명적인 결과를 초래할 수 있다는 것 이지요.
따라서, 월차임의 지급여부부터도 정확한 기초사실관계의 확인과 구체적인 상황에 따라 판단해야 할 문제인 만큼 섣불리 판단하시는 일은 절대 없으시길 바랍니다.

2. 상가건물임대차보호법 상 임차인의 대항력은 사업자등록 입니다.
따라서, 임대차계약서, 사업자등록증사본, 상가건물임대차현황서 등을 첨부하여 권리신고 및 배당요구신청서를 작성 후 제출하면 됩니다.
단...
질문자님의 대항력 유무에 따라서 권리신고 및 배당요구신청서 제출은 선택사항이 될 수도...필수사항이 될 수도 있습니다.
예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인이고, 종전 임대차계약의 존속기간 및 계약갱신청구권을 행사하고자 하는 경우라면 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하지 않는 것이 유리할 수 있습니다만, 반대로 대항력을 갖추지 못한 임차인이라면 반드시 권리신고 및 배당요구신청서를 제출해야 합니다.
이 역시도... 질문자님의 대항력 유무를 포함해 정확한 기초사실관계와 구체적인 상황 등을 토대로 판단해야 할 문제입니다.

3. 말씀하시는 내용은 "단순한 대행" 행위로 가능한 범위의 내용이 아닙니다.
흔히 말하는 경매대행의 경우에는 소정의 의뢰비용, 거리에 따른 출장비용 등 실비, 낙찰 시 낙찰수수료로 감정가 또는 낙찰가 기준 1~1.5% 입니다만, 질문자님의 경우에는 대항력 유무와 그에 따른 향후 대응방안의 수립, 입찰참여여부에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구해야 하는 만큼 "낙찰을 위한 경매대행" 과는 완전히 결이 다를 수 밖에 없는 만큼 "낙찰을 위한 경매대행"은 실질적으로 질문자님에게 아무런 도움이 되지 못한다는 점 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.
이와 관련된 보다 구체적인 절차와 방법, 비용 등은 아래 연락처로 개별 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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